원희룡 장관이 열심히 일하고 있습니다. 이번에는 전세입자 보호를 위한 방안을 발표했습니다.https://n.news.naver.com/mnews/article/417/0000848548?sid=101
세입자 대항력 발생 전 집주인의 매매는 금지되는 최근 전세 사기로 인한 피해가 급증하고 있는 가운데 정부가 피해 방지를 위한 대책을 발표했다. 앞으로 집주인은 전세계약을 체결한 후 주택매매와 담보대출 등을 받을 수 없어 세입자에게 세금을 체납한 내역과 우선변제사항을 n.news.naver.com
앞으로 집주인은 전세계약을 체결한 뒤 주택매매와 담보대출 등을 받을 수 없어 세입자에게 세금을 체납한 내역과 우선변제 사항을 공개해야 한다. 전세계약 체결 직후 집주인은 집을 팔거나 대출을 받을 수 없다. 주택임대차표준계약서에 ‘임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인은 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다’는 특약을 명시하도록 제도 개선을 추진한다. 금융권에도 주택담보대출 실행 시 확정일자가 부여된 내역이 있는지 확인하도록 요청한다. 주택담보대출 신청이 들어오면 전세보증금을 고려해 대출금액을 조정할 수 있도록 은행과 협의한다. 앞으로 임대인은 전세계약 전 임차인에게 세금 체납 사실이나 선순위 보증금 규모 등의 정보를 의무적으로 알려야 한다. 전세계약 후에는 임차인이 임대인 동의를 얻지 않아도 임대인의 미납세금 등을 확인할 수 있도록 법 개정도 추진한다.분명 이번 정부는 디테일을 아는 사람들이 정책을 준비하고 있는 것처럼 보입니다. 그동안 전세 계약시에 생긴 문제를 막는 조치이기 때문입니다. 예를 들면, 전세 계약 후에 확정 일자를 받는 데 근저당을 금지시킨 것도 경매에 부쳐진 경우 확정 날짜가 후순위로 밀리는 것을 방지하기 때문입니다. 주택 임대차 보호 법 제3조 제1항에서는 임대차의 대항력에 관한 규정하고, 그 등기가 없을 경우 주택의 인도와 주민 등록을 마쳤을 때는 그 다음날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 규정하고 있어 시차로 확정 날짜를 받는 날에 근저당을 설정할 경우 확정 날짜가 후순위로 밀리는 문제가 있었습니다.그러나 실무적으로 이 같은 시차를 확인할 수 없고 은행에서 처음부터 확정 날짜 없는 것은 근저당에 넣지 않도록 막아 버리겠다고 하더군요. 또 세금 체납이 있는 경우, 경매에서 최우선 변제되면서 세입자 전세금이 후순위로 밀리는 문제도 해결했습니다. 전세 거래 때 집주인이 국세, 지방세 완납 증명서 제출을 추가한 게 그겁니다. 그 문서만 위조하는 것에 대비한 전세 계약 후에 임차인이 임차인의 동의를 얻지 않아도 임대인의 미납 세금 등을 확인할 수 있도록 법 개정도 추진했습니다. 또 분쟁을 일으켜서 전세가 소멸하는 것을 보지 않으면···.여기까지는 박수를 칠 만합니다. 그런데, 확정 일자를 받는 데 매매를 금지하는 것은 문제의 소지가 있게. 물론 상환 능력이 없는 이름을 집주인에게 무전 취식해서 깡통 전세를 만드는 문제를 해결하기 위한 것이라는데, 임대차 보호 법은 집주인이 바뀌어도 임차권은 유지되므로 경매시의 우선 순위 보호에는 문제가 없습니다.오히려 이를 잘못 해석한 세입자로써 분쟁의 소지가 있는 것처럼 보입니다. 임대차 3법에서 보았듯이 임대인 거주 목적이 있을 경우 세입자 갱신 요구를 거절할 수 있다고 명시했음에도 불구하고 여전히 고집스럽게 해석한 임차인에 의해서 분쟁이 끊이지 않는 것만 봐도 대충 짐작이 갑니다.이것 역시 전세가 들어 있는 동안은 집주인은 집을 팔지 못한다는 식으로 잘못 해석하는 세입자로써 분쟁의 소지가 다분히 보입니다. 혹은, 집을 팔것도 대출을 낼 수 없도록 일부러 확정 일자를 받지 않는 악용 사례가 생기기도 합니다. (집주인도 확정 일자를 받을 수 있으므로 이 부분은 문제 없다고 생각합니다. 또 주택 임대차 신고제에 의한 확정 일자 자동 부여로 개편되었습니다.)이것 저것, 갭과 투자는 위험이 점점 커지고 있습니다. 이런 식으로 가면 전세를 잡으려고 하는 집주인은 점점 줄어들고 갑니다. 사람의 스트레스를 받기보다 은행에 대출하고 월세로 돌리는 것이 좋습니다. 이렇게 월세 시장에 가속화하는 반면, 세입자의 요구가 강화되면 집주인도 세입자의 세금 체납 내역과 소득 금액 증명 등을 요구하고 가릴 수밖에 없습니다. 비약일지도 모르지만, 정말 이대로는 캐나다처럼 부드러운 가족 사진을 요구하는 날이 올지도 모릅니다.여기까지는 박수칠 만해요. 그런데 확정일을 받을 때까지 매매를 금지하는 것은 문제의 소지가 있는 것처럼. 물론 상환 능력이 없는 이름만 집주인에게 잡아먹고 깡통 전세를 만드는 문제를 해결하기 위한 것이라고 하지만 임대차보호법에서는 집주인이 바뀌어도 임차권은 유지되기 때문에 경매 시 우선순위 보호에는 문제가 없습니다.오히려 이를 잘못 해석한 세입자에 의해 분쟁의 소지가 있어 보입니다. 임대차 3법에서 봤듯이 임대인 거주 목적이 있는 경우 세입자 갱신 요구를 거절할 수 있다고 명시했음에도 여전히 완강하게 해석을 한 임차인으로 인해 분쟁이 끊이지 않는 것만 봐도 짐작할 수 있습니다.이 역시 전세가 들어와 있는 동안 집주인은 집을 팔 수 없다는 식으로 잘못 해석하는 임차인으로 인해 분쟁의 소지가 다분해 보입니다. 혹은 집을 팔지도 대출을 낼 수도 없도록 하기 위해 일부러 확정일자를 받지 않는 악용 사례가 생길 수도 있습니다. (집주인도 확정일자를 받을 수 있기 때문에 이 부분은 문제 없을 것 같습니다. 또한 주택임대차신고제에 따라 확정일자 자동부여로 개편되었습니다.) 이래저래 갭투자는 리스크가 점점 커지고 있습니다. 이런 식으로 가다 보면 전세를 얻으려는 집주인은 점점 줄어듭니다. 남의 스트레스를 받는 것보다 은행에 대출을 해서 월세로 돌리는 것이 좋기 때문입니다. 이처럼 월세 시장에 가속화되는 반면 세입자 요구가 강화되면 집주인도 세입자의 세금 체납 내역이나 소득금액 증빙 등을 요구해 가려낼 수밖에 없습니다. 도약일지도 모르지만, 정말 이대로라면 캐나다처럼 화목한 가족사진을 찾는 날이 올지도 모릅니다.