소울PIR LIR
안녕하세요. 자산 관리사의 백·순호입니다.금리가 빠르게 상승하면서 영원히 상승할 것 같은 아파트 가격이 출렁이기 시작했습니다.어떤 의미에서 당연한 절차이지만, 이 2~3년간 정말 많은 사람이 비이성적으로 부동산 시장에 뛰어드는 모습을 보면서 인간의 욕심이 정말 끝없이 비이성적이라고 느낄 수 있었던 시간이었던 것 같습니다.(실제로 이런 모습은 부동산뿐 아니라 주식 등 투자 자산에 참여하는 시장 참가자에 잘 나타나는 현상이기도 합니다)앞으로 몇 차례 추가적인 금리 인상이 예상되어 공급 확대와 수요 감소가 겹치면서 상당 기간 내에 부동산 가격의 하락세가 예상되지만 단기간 내에 경제적 변수가 여전히 많기 때문에 잠시 조정에 끝날지는 어렵습니다.다만 개인적 판단으로는 금리 인상 기조가 장기간 이어질 가능성은 높지 않다고 보기 때문에 실수요자가 원하는 대세 하락이 단기간에 발생하리라고는 생각하지 않습니다. 빈부의 격차가 커지는 만큼 부동산 시장 역시 차별화가 심해질 뿐 모든 아파트의 가격이 3~4년 전에 돌아갈 가능성은 적어도 5년 이내에 발생할 수는 없는 것 아니냐고 생각합니다. 그럼 대한민국의 부동산 가격은 지금 얼마나 과대 평가되고 있을까.
분모인 평균 소득도 물가를 반영해 매년 커지므로 PIR 지수가 변화하지 않는다고 해도 집값은 꾸준히 상승하는 것을 의미합니다.그런데도 이 지수가 15를 육박한다는 것은 정말 엄청나게 아파트 가격이 상승했다고 해석할 수 있는 거죠.상승이 있으면 하락이 있는 법.풍부한 유동성과 막차 탑승 심리까지 겹쳐 폭등했던 대한민국 부동산 시장은 급격한 금리 인상에 직면했습니다.일주일에 몇 번식 ‘아파트값이 고점 대비 몇% 하락했다’는 뉴스까지 나오면서 매수심리까지 얼어붙은 상태인데 과연 이런 분위기가 언제까지 이어질지는 예측하기 어렵습니다. 다만 금리가 다시 제로금리 수준으로 하락하는 상황을 향후 몇 년간은 기대하기 어렵기 때문에 적어도 과거와 같은 상승세가 이어질 것 같지는 않습니다.실구매자분들은 좀 더 편하게 시장을 살피면서 PIR지수가 적정 수준으로 하락하는 모습을 확인한 뒤 내 집 마련에 나서도 좋지 않을까 싶습니다.
확실히 통계상 PIR과 우리가 체감하는 집값 상승은 체감상 전혀 다른 결과를 보여줍니다. 그 이유는 평균 함정이기 때문이겠죠. 최근 집값 상승은 아파트가 주도했기 때문에 실수요자 입장에서는 불과 몇 년 전과 비교해도 3~4배 이상 집값이 올랐다고 느끼겠지만 전체 평균으로 나타나는 PIR 지수는 2배 정도만 상승했습니다.하지만 이 지표만 놓고 현재 부동산 가격이 생각보다 거품이 심하지 않다고 생각하면 안 된다고 생각합니다. 보다 현실적인 PIR
22년 5월 데이터 기준 서울의 PIR은 9.9이고 LIR은 2.89입니다.2004년에 PIR이 4.87, LIR이 2.6이었기 때문에 단순하게 계산하면 서울의 평균 집값은 18년 전에 비해서 2배 상승했다고 볼 수 있습니다. 생각보다 많이 안 오른 거 아니야?
단기 전망이어서 어쨌든 대한민국의 아파트 시장의 가격은 과연 적정 수준인지 가늠하고 봅시다.최근 집값이 가파르게 상승하면서 지금 시세가 정상적인 가격이라고 판단하는 분은 많지 않겠지만, 그렇다면 얼마나 과대 평가 상태인가요?다양한 통계를 베이스로 판단이 가능하지만, 오늘 소개하는 통계 자료는 PIR와 LIR입니다. PIR(Price to Income Ratio)이란?가구 소득 대비 평균 주택 가격 비율입니다. 예를 들면 PIR이 10이라면 10년간 소득을 한푼도 쓰지 않고 모두 모아야 주택 구입이 가능한 상태라는 것을 의미합니다.이 지수가 높을수록 부동산 구입이 어렵다는 것을 의미하며 그 만큼 가격이 대폭 상승한 것으로 나타납니다.LIR(Loan Income Ratio)이란?가구 소득 대비 평균 부채 비율입니다. PIR와 같이 소득을 한푼도 쓰지 않을 때 몇년을 모으면 부채 상환이 가능한지를 파악할 수 있는 지표입니다. 그럼 최근 서울 주택의 PIR와 LIR는 몇개인가요.
이 자료는 KB가 발표하는 KB아파트 담보대출 PIR입니다. KB은행 대출거래정보로 작성된 지수이기 때문에 보다 현실적인 PIR지수라고 할 수 있을 것 같습니다.KB아파트 담보대출 PIR은 현재 서울 14.8, 경기도와 인천은 각각 10.8을 기록하고 있습니다.아까 말씀드린 PIR과는 분위기가 많이 다른 결과라고 할 수 있습니다. 대개 소득을 15년 동안 모아야 하기 때문에 현실적으로는 현재 서울에서 집을 사려면 소득의 50%를 저축했을 때 30년이 걸린다는 뜻입니다. 물론 30년간 부동산 가격이 오르지 않았을 경우에만 가능하다는 점도 참고해야 합니다.
분모인 평균 소득도 물가를 반영하고 매년 커지므로, PIR지수가 변화하지 않는다고 해도 주택 가격은 꾸준히 상승하는 것을 의미합니다.그래도 이 지수가 15를 육박한다는 것은 정말 어마어마하게 아파트 가격이 올랐다고 해석할 수 있습니다.상승이 있으면 하락이 있는 것.풍부한 유동성과 막차 탑승 심리까지 겹쳐폭등한 대한민국 부동산 시장은 급격한 금리 인상에 직면했습니다.일주일에 몇 차례식”아파트 가격이 고점 대비 몇%하락했다”다는 보도까지 나와서 매수 심리까지 얼어붙은 상태지만 과연 이런 분위기가 언제까지 이어질지는 예측하기 어렵습니다. 다만 금리가 다시 제로 금리 수준으로 하락하는 상황을 향후 몇년간은 기대하기 어렵기 때문에 최소한 과거처럼 상승세가 계속되리라고는 생각하지 않습니다.실제 구매자 분들은 좀 더 편하게 시장을 모습 보이며 PIR지수가 적정 수준으로 하락하는 모습을 확인한 뒤 내 집 마련에 나서도 좋지 않을까 생각합니다.그렇다면 과거 대비 KB의 PIR지수 변화는 어떨까.2008년에 약 7개로 거의 10년 동안 7~9개 동안 박스권을 지켜왔던 PIR 지수가 불과 3~4년 만에 약 14개로 뛰었기 때문에 전체 주택 평균 PIR 데이터와 달리 아파트는 비교적 가파르게 상승한 것으로 보입니다. 과연 PIR은 89 수준으로 복귀할 것인가.